Выселение собственника из жилого помещения возможно!

Главный принцип жилищного права – неприкосновенность жилища.

Гражданин РФ может быть выселен из жилья лишь на основаниях, предусмотренных федеральными законами.

При противоречии их положений действует Жилищный кодекс.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
и !

Оглавление:
  • Веские основания
  • Условия должны быть соблюдены!
  • Поговорим о процедуре
  • Составление иска
  • Уплата госпошлина
  • Соблюдение сроков
  • Подсудность
  • Особенности подобных дел
  • Заключение

Веские основания

Законодательство РФ для выселения собственника жилья предусматривает 3 основания:

  1. Использование жилья не по назначению (293-я статья ГК, 29-я статья ЖК).
  2. Выселение собственника с выкупом у него жилья из-за изъятия земли под домом для муниципальных или государственных целей, его аварийного состояния (32-я статья ЖК).
  3. Обращение взыскания кредиторов на имущество в виде жилья (статьи 237-я, 256-я ГК) с ограничениями, налагаемыми статьей 446-й ГПК. Подробнее о выселение за неуплату ипотеки тут.
    Например, если данное жилье является залогом по ипотеке или не единственным жильем, имеющимся у гражданина, на имущество которого обращено взыскание.

Иных оснований для выселения собственника из занимаемого жилья законодательство РФ в настоящее время не содержит. Указанные основания распространяются также на выселение из жилья общей собственности или долевой.

Условия должны быть соблюдены!

Выселение собственника из жилого помещения возможно!Выселение собственника из принадлежащего ему жилья производится исключительно с его согласия или по решению суда. Административные и ведомственные акты, указания должностных лиц не являются в данном случае обязательными для выполнения.

Согласно 446-й статье ГПК взыскание не может быть обращено на квартиру, индивидуальный дом, долю в собственности или физически выделенную комнату, если это единственное , имеющееся в собственности у данного гражданина пригодное для проживания жилище в Российской Федерации. При этом не имеет значения факт регистрации гражданина на данной жилплощади или ее отсутствия, фактического его проживания или непроживания на ней, наличие у гражданина жилья на ином праве (найма, аренды).

Из этого правила есть одно исключение: взыскание может быть обращено только на предмет ипотеки и только банком, выдавшим ипотечный кредит. То есть долги по коммунальным платежам, алиментам, частным распискам, в результате предпринимательской деятельности, для возмещения ущерба иным лицам и прочие не ипотечные задолженности не могут быть основанием изъятия единственного жилья для продажи на торгах и выселения собственника по этому поводу.

Например, если гражданин реально живет и прописан по договору соцнайма в муниципальной квартире и параллельно имеет в собственности квартиру или ее долю, где не жил ни дня, его единственным жильем будет считаться квартира, находящаяся в собственности, а не та, где он на самом деле проживает.

Если гражданин РФ проживает за рубежом и имеет жилье в собственности там и параллельно жилое помещение в России, его единственным жильем будет считаться то, которое он имеет в собственности в РФ.

Даже если на самом деле он сдает его в коммерческий наем или в аренду организации, использующей помещение для временного поселения своих работников.

Однако, если он имеет право собственности, с том числе общей, долевой, на какое-либо еще жилое помещение в РФ, взыскатель сможет выбирать, на какое из них обратить взыскание. Например, собственник вступит в брак, а супруг в браке приобретет квартиру. Такая квартира автоматически становится общей собственностью супругов, даже если документы оформлены лишь на одного.

Тот из них, который является собственником еще одной квартиры, автоматически попадает под удар кредиторов, если они осведомлены о факте такой сделки. Естественно, кредиторы для взыскания будут выбирать более дорогой объект, здесь выбор не за должником.

Такой же казус может ожидать должника, уверенного в своей неуязвимости, если он внезапно получит наследство умершего дедушки, в том числе в виде доли в квартире на другом конце страны. Достаточно принять наследство, и кредиторы (а ими нередко бывают прекрасно осведомленные родственники или бывшая жена, требующая огромную неустойку по алиментам) предъявят свои права. Естественно, не на долю однокомнатной хрущовки в далеком Владивостоке, а на московскую квартиру. Чтобы ее продать, а хозяина выселить.

Можно представить и вариант, когда собственник квартиры оформил свою дачу или скромный домик на садовом участке как помещение, пригодное для проживания, с целью прописать там родственников. В этом случае он тоже перестает быть хозяином единственного жилья. И может быть выселен. Садовый домик в Тверской области станет после этого единственным жилищем, годным для проживания.

Поговорим о процедуре

Выселение собственника из жилого помещения возможно!Если производится выселение при изъятии помещения для казенных нужд или при аварийном состоянии дома, цена выкупа должна включать рыночную стоимость жилья плюс компенсацию всех расходов на переезд, приобретение и оформление новой квартиры, выполнение обязательств перед 3-ми лицами, упущенную выгоду. В этом случае другое жилье владельцу квартиры не предоставляется. Если с собственником квартиры не достигнуто согласия по цене выкупа, вопрос решается в суде.

С согласия выселяемого ему взамен изымаемого предоставляется другое жилье в счет выкупной стоимости. Право проживания в изымаемом помещении у собственника сохраняется 6 месяцев после окончательного расчета с ним по сделке выкупа. В случае необходимости срочного выселения собственников из дома по данной статье им должна быть на этот период предоставлена временная жилплощадь в маневренном фонде.

Если квартира куплена по ипотеке, ищем доказательства, что в собственности у владельца она не единственная, а долг его перед кредиторами не может быть погашен в разумные сроки за счет движимого имущества и денежных средств. Предъявляем иск, ждем решения суда и проводим торги. Вырученная сумма за вычетом судебных и исполнительских издержек распределяется между кредиторами, остаток выдается владельцу квартиры. Он выселяется без предоставления другого помещения.

Однако при выселении владельцев ипотечных квартир и членов их семей им должно быть до завершения расчетов с собственником выделено жилье из маневренного фонда (статьи 95-я, 106-я ЖК). Между собственником и кредитором ипотеки может быть также заключено мировое соглашение согласно статье 55-й ФЗ «Об ипотеке», предусматривающее иной порядок урегулирования проблемы.

Если в квартире систематически устраиваются шумные попойки в ночное время, она является притоном наркоманов, хулиганов и проституции, по жалобам соседей во время проведения таких «мероприятий» вызывается наряд полиции, который составляет протокол. Хозяин под роспись предупреждается о недопустимости подобного поведения.

Если он продолжает вести себя подобным образом, на основании нескольких таких протоколов делается вывод, что права соседей попираются умышленно и систематически, а шагов к исправлению хозяин не делает. Этого достаточно для составления иска в суд о выселении собственника.

Если получена жалоба соседей, иных заинтересованных лиц, что квартира используется не по назначения, ее владельцем допускается бесхозяйственность, угрожающая разрушением общей собственности, существенно попираются права соседей, ищем доказательства. Под этим понимается, прежде всего, наличие обоснованных претензий соседей, управляющей компании, товарищества собственников жилья, правоохранительных органов и местного самоуправления к собственнику.

Выселение собственника из жилого помещения возможно!Собираем комиссию в составе представителей ТОЖ, коммунальных служб, администрации района, жильцов дома. Комиссия проводит опрос соседей с составлением акта о допущенных нарушениях. Комиссия посещает квартиру виновника нарушений и убеждается, что хозяин провел несанкционированную планировку, допускает разрушение жилья с угрозой для несущих конструкций здания и соседских квартир, осуществляет постоянное затопление соседей, не производит вовремя необходимый ремонт, из-за чего наносится ущерб общему имуществу дома.

Например, в Нижнем Новгороде хозяйка-алкоголичка была выселена за то, что в пьяном угаре допустила, что в кухне были разбиты стекла, а она длительно не принимала мер к остеклению помещения. Зимой здесь стояла минусовая температура, тогда как по закону она не должна опускаться ниже 12 градусов. В результате замерзала холодная вода в трубах, недопустимо охлаждалась горячая вода в батареях, которая затем циркулировала по отопительной системе дома.

Если соседям известно, что вопреки назначению помещения ведет в нем производственную, коммерческую деятельность, сопровождающуюся шумом, вибрацией, постоянным потоком клиентов, комиссия составляет акт об этом. По жалобе соседей, коммунальной организации, муниципальные власти предупреждают собственника, что нарушения необходимо устранить. Если допущено разрушение помещения, выполнена самовольная перепланировка, угрожающая конструкциям здания – вернуть жилью первоначальный вид или легализовать произведенные изменения.

При отказе сделать это, фактическом невыполнении требований комиссии муниципальный орган вправе требовать через суд выселения собственника и продажи квартиры с торгов. Средства от продажи передаются собственнику с вычетом оплаты судебных издержек.

Предоставление иного жилья, в том числе на правах найма или даже общежития в этом случае законом не предусмотрено.

Выселение собственника из жилого помещения возможно!Если собственник самовольно переустроил свое помещение или оно изменило планировку вследствие его бесхозяйственности, он должен узаконить проведенные изменения в муниципальном органе, регулирующем жилищные вопросы. Если в такой легализации отказано, ему предписывается в разумные сроки вернуть жилище в прежнее состояние. Если гражданин этого предписания не выполнил, муниципалитет вправе подать на него в суд, который примет одно из решений:

  1. Перепланировка не нарушает ничьи интересы и должна быть узаконена.
  2. Внесенные собственником изменения в устройство квартиры угрожают жизни и здоровью других жильцов дома, ущемляют их иные права, поэтому нарушения должны быть устранены.
  3. Если собственник квартиры согласен внести изменения, контроль за этим осуществляется в порядке исполнительного производства с уплатой ответчиком судебных издержек.
  4. Если собственник не согласен, суд выносит решение о продаже жилища с публичных торгов, Бывшему владельцу выплачивавется часть вырученной суммы, за вычетом издержек судебного и исполнительского производства, а также расчетных расходов нового собственника на приведение квартиры в первоначальное состояние.

Выселение владельца квартиры осуществляется без предоставления иного жилья.

Составление иска

Исковое заявление содержит части:

  1. Вводную: наименование суда; ФИО или название, адрес истца; ФИО, адрес ответчика.
  2. Описательную: обстоятельства дела, подтверждающие документы, информация о попытке досудебного урегулирования спора.
  3. Мотивировочную: какие нормативные акты и пункты договора нарушил ответчик своими действиями, какая ответственность за это предусмотрена.
  4. Итоговую: требование принудительного выселения ответчика, продажи квартиры, распределения вырученных денег.

Самый простой образец вы можете скачать тут.

Уплата госпошлина

Для граждан – триста рублей, для организаций шесть тысяч рублей.

Соблюдение сроков

Право проживания в изымаемом помещении у собственника сохраняется 6 месяцев после окончательного расчета с ним по сделке выкупа.

Подсудность

Исковые заявления подаются в суд муниципального района по месту нахождения жилья.

Особенности подобных дел

Выселение собственника из жилого помещения возможно!При выселении собственников явно доминирует принцип непредоставления им другого жилья взамен. По сравнению с выселением жильцов, проживающих по договору соцнайма, условия выселения выглядят значительно жестче (за исключением случая выселения при изъятии здания для казенных нужд). Особенно это касается обстоятельств выселения ипотечных должников.

Аргументы о наличии среди выселяемых несовершеннолетних, нетрудоспособных, низкой зарплаты, потери работы при этом весомыми юридическими аргументами не являются. На вырученные от продажи с торгов деньги за вычетом возврата долга банку, судебных и исполнительских издержек купить полноценное жилье вряд ли будет возможно. Ранее это вопрос решался передачей изъятой у должника квартиры ему же в коммерческий наем.

Сегодня это вопрос отдается на усмотрение банка. Есть множество способов сделать процедуру торгов непрозрачной, поэтому квартира может в итоге уйти за гроши «своим людям». На погашение долга в итоге вырученных средств может даже не хватить.

Если иск предъявлен к доле в общей собственности на квартиру одного из супругов, квартира делится так, как она была бы поделена при разводе. Супруг-должник выселяется из полагающейся ему части жилья.

Заключение

Выселение собственника из жилого помещения возможно!Если судить по данным, выложенным на сайте Федеральной ССП, картина по стране не столь уж трагична, как это можно было бы судить по обзору, сделанному в данной статье. Общее число выставленных на публичные торги квартир по регионам исчисляется единицами, даже по Москве – всего лишь десятками. Среди них подавляющее большинство – ипотечные квартиры. Иные варианты практически не встречаются.

Между тем число собственников жилья по итогам приватизации многократно превысило число живущих по договорам социального найма. (Мы писали подробно о признание права собственности по приватизации.) Не справляется с погашением ипотечных задолженностей каждый пятый заемщик, десятки миллионов людей просрочили платежи банкам по прочим видам кредитования, сотни миллиардов составляют долги по коммунальным платежам.

Очевидно, что региональные власти и банки не торопятся принимать крайние меры, ищут компромисс с должниками. Выселять людей на улицу отказываются суды, а если они уступают требованиям кредиторов судебные исполнители не могут или не хотят выполнять их решения. Социалистический менталитет пока побеждает.

Однако постоянно появляются все новые законопроекты, направленные на ужесточение законодательства в отношении должников. Не все они проходят, но тенденция очевидна.

Add Comment

Required fields are marked *. Your email address will not be published.