7 правил для заключения договора аренды квартиры между физическими лицами

Если вы достаточно уверены в своей юридической грамотности и решили самостоятельно сдать или снять квартиру без услуг посредников, то к заключению договора необходимо подойти максимально серьезно.

Как заключаются договора аренды и найма

Уточним терминологию.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ:

  • Договор аренды заключается если недвижимость сдается юридическому лицу (гл. 34).
  • Договор найма следует заключать если жилая площадь сдается физическому лицу (гл. 35).

Заключение договора найма между физическими лицами помогает дисциплинировать как нанимателей, так и наймодателей.

Во избежание конфликтных ситуаций, взаимных претензий и недопонимания требуется предусмотреть в договоре все возможные нюансы и способы их решения.

1. Участники соглашения это наймодатель и наниматель

Наймодатель – собственник недвижимости или лицо, являющееся законным представителем владельца жилплощади.

Наниматель – физическое лицо, приобретает имущество наймодателя во временное пользование за вознаграждение.

7 правил для заключения договора аренды квартиры между физическими лицамиДоговора найма заключается на основании правоустанавливающих документов:

  1. договор купли-продажи;
  2. приватизации или дарения недвижимости;
  3. свидетельство о получении наследства.

Законный представитель собственника действует на основании доверенности от владельца недвижимости с разрешением на заключение договора найма (обязательно наличие правоустанавливающих документов собственника).

Примечание. Если внаем сдается недвижимость, находящаяся в собственности у нескольких лиц, то договор, заключенный без согласия всех собственников не будет иметь юридической силы.

2. Классификация договора найма по сроку действия

В Гражданском кодексе РФ договора найма различаются по сроку, на который заключен договор.

  1. 7 правил для заключения договора аренды квартиры между физическими лицамиДолгосрочный договор это тот, срок действия которого не превышает 5 лет (но не менее 1 год).
  2. Краткосрочный договор это договор, при котором период найма жилья не превышает 11 месяцев.

В долгосрочном договоре есть ряд моментов, невыгодных для наймодателей.

Так, по истечении срока действия долгосрочного договора найма собственник недвижимости обязан:

  • Либо пролонгировать договор с тем же нанимателем (разумеется, если тот изъявил таковое желание).
  • Либо уведомить нанимателя об отказе в пролонгации договора и в течение ближайших 12 месяцев не сдавать жилье внаем (ст. 684 ГК РФ).

При не соблюдении этих условий наниматель может потребовать в суде признания договора с новым нанимателем недействительным или возмещения убытков.

Следует помнить, что в случае отсутствия пункта о сроках действия договора, он автоматически попадает в разряд долгосрочных.

3. Основные разделы договора

Чтобы обе стороны могли себя максимально обезопасить, необходимо тщательно и детально прописать в договоре следующие условия:

  • 7 правил для заключения договора аренды квартиры между физическими лицамиПреамбула. Должна отображать информацию о предмете заключаемого договора – объект недвижимости, который сдается внаем (адрес, правоустанавливающие документы, срок найма, количество будущих жильцов).
  • Стороны. Указываются паспортные данные обеих сторон (ф. и. о., серия паспорта, кем и когда выдан, прописка).
  • Права и обязанности сторон. Для наймодателя фиксируется допустимая периодичность проверки состояния жилья, снятие показаний счетчиков. Для арендатора расписываются правила проживания и оплаты.
  • Размер платежа и порядок расчетов. Необходимо не только указать размер платы за проживание, но и определить сторону, которая будет оплачивать коммунальные платежи.
  • Ответственность сторон. Детально прописать штрафные санкции в случае нарушения любого из пунктов заключенного договора.
  • Акт описи имущества. Оформление этого приложения поможет избежать неприятных ситуаций, связанных с порчей имущества.

Следует помнить, что типовой образец договора найма это лишь шаблон, который необходимо дополнить под конкретные требования участников соглашения.

У нас на сайте есть также подробная статья о том, чем грозит временная прописка собственнику.

4. Порядок и основания расторжения договора

Внесения изменений в условия договора предусмотрены в типовом образце, однако, есть ряд моментов, которые прописаны в ГК РФ и обязательны к исполнению.

7 правил для заключения договора аренды квартиры между физическими лицамиВ случае продажи наймодателем арендуемой недвижимости другому собственнику (или если собственник скончался) все обязанности наймодателя возлагаются на нового собственника жилья.

Более того, действующие условия договора найма могут быть пересмотрены новым владельцем недвижимости только в двустороннем порядке.

Владелец жилья имеет право расторгнуть договор найма в следующих случаях:

  1. В случае несоблюдения нанимателем сроков оплаты: наличие задолженности за 6 месяцев (долгосрочный найм) или неуплата за 2 месяца (краткосрочный договор).
  2. Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае нанесения вреда имуществу или жилью.
  3. Когда жилая площадь используется не по назначению либо же систематически нарушаются правила общежития наймодатель также может обратиться в суд, предварительно предупредив нанимателя.

Досрочное прекращение действия договора по требованию нанимателя возможно при предварительном уведомлении наймодателя (90 дней).

В случае ухудшения состояния жилой площади, а именно непригодности для дальнейшего проживания, каждая из сторон вправе расторгнуть договор в судебном порядке.

5. Страховой депозит

В законодательстве такого термина, как «страховой депозит» нет, правильнее использовать понятие залога (п.1 ст. 329 ГК РФ).

Страховой депозит — это взятые квартирантом обязательства перед собственником жилья в части сохранности имущества наймодателя.

При отсутствии повреждений имущества, залог возвращается нанимателю под расписку.

Основанием для невозврата страхового депозита является акт приема-передачи  с перечислением ущерба, нанесенного собственнику жилья нанимателя.

6. Как минимизировать риски наймодателя

Для защиты своих интересов собственнику жилья стоит задать себе ряд вопросов «Что делать, если…»:

  • 7 правил для заключения договора аренды квартиры между физическими лицамиарендатор не соблюдает сроки оплаты;
  • от соседей или участкового регулярно поступают жалобы на квартиранта;
  • арендатор съедет раньше срока;
  • потребуется досрочное освобождение жилья;
  • наниматель использует жилплощадь не по назначению;
  • помимо арендатора, в квартире проживает еще несколько человек или домашние животные;
  • обнаружатся неоплаченные счета за телефон на крупную сумму;
  • квартирант испортил имущество.

Ответы на эти вопросы необходимо учесть при заключении договора.

7. На какие моменты следует обратить внимание нанимателю

  1. Проверьте право собственности наймодателя на данный объект недвижимости (подтверждается свидетельством о государственной регистрации права).
  2. Потребуйте предоставить гарантии того, что жилплощадь не находится в залоге, не является объектом судебного разбирательства, не сдается внаем иному нанимателю.
  3. Внимательно изучите разделы договора, касающиеся ответственности сторон по оплате коммунальных услуг и ремонта; акт приема-передачи имущества.
  4. Необходимо прописать запрет на подселение других жильцов (по желанию собственника жилья) и увеличение размера оплаты.
  5. В случае когда договор занимает несколько страниц, необходима подпись обеих сторон на каждой странице (во избежание возможной подмены листов).
  6. Внимательное изучение договора найма до его подписания поможет избежать большого количества проблем в дальнейшем.
 Скачать 

договор аренды квартиры между физическими лицами в формате MS Word.

Add Comment

Required fields are marked *. Your email address will not be published.