Расторжение договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды нежилого помещения заключают, как правило, юридические лица. Этот договор подразумевает длительные отношения, так как предназначен для удовлетворения потребности участников гражданского оборота в помещении, здании, чтобы последние могли полноценно функционировать, систематически осуществлять приносящую доход деятельность.

Расторжение договора аренды недвижимого имущества

Соглашение о расторжении договора только тогда, когда обе стороны желают расторгнуть договор, иначе прекратить договорные отношения может только суд.

Нежилое помещение – это недвижимое имущество. Если оно передано в пользование на срок более одного года, то договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Поскольку заключение договора аренды недвижимости не обходится без участия публичного органа, закономерно, что и факт его расторжения необходимо зарегистрировать.

По воле одной из сторон ни один регистрирующий орган не зафиксирует расторжение договора, необходимо либо соглашение, либо решение суда. Особенности составления соглашения о расторжении договора аренды рассмотрены далее.

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Законодательного определения термина «нежилое помещение» нет.

Чтобы заключить договор аренды нежилого помещения, такое помещение должно обладать признаками недвижимого имущества, поставлено на кадастровый учет, сведения о правообладателе занесены в ЕГРП.

Зачастую возникают ситуации, когда офисное здание построено на скорую руку, а пространство внутри поделено на отдельные помещения гипсокартонными, фанерными или стеклянными стенами, которых нет в строительной документации.

Образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения вы можете скачать здесь

Здание стоит на кадастровой учете и числится в Росреестре как один объект недвижимого имущества.

Таким образом, подобные отдельные помещения существуют только фактически, юридически их нет, поэтому договор аренды этого объекта заключить нельзя, поэтому нельзя и расторгнуть.

В таком случае будет заключен договор передачи части здания в пользование с подробны описанием этой части.

Если нежилое помещение отвечает всем признакам недвижимости, то соглашение о расторжении договора аренды составляется в общем порядке с указанием сведений, перечисленных выше.

В соглашении о расторжении договора недвижимого имущества обязательно нужно указать:

  • полные наименования сторон,
  • юридические и фактические адреса, телефоны, e-mail,
  • название, номер, дату основного договора,
  • подробно и идентично описать передаваемое имущество,
  • срок, в который имущество будет возвращено,
  • составить акт приема-передачи в виде отдельного документа или включить соответствующее положение в текст договора,
  • описать состояние помещения, наличие/ отсутствие претензий по этому поводу,
  • наличие/ отсутствие улучшений вещи, будет ли компенсироваться их стоимость,
  • дату, место составления соглашения,
  • дополнительные значимые для обеих сторон сведения.

Нежилого помещения в многоквартирном доме

 Собственником нежилого помещения могут быть:

  • собственники многоквартирного дома;
  • застройщик;
  • муниципалитет.

Нежилое помещение может быть:

  • изначально запланировано;
  • переведено из жилого.

В аренду может передано только такое нежилое помещение, которое не предназначено для обслуживания дома, в нем не должны проходить трубопроводы, не должен быть размещен электрогенератор. Особых требований к заключению, расторжению договора законодатель не предъявляет.

Внимание стоит обратить на собственника нежилого помещения и его функциональное назначение, так как на практике возникают случаи, когда договор аренды с пользователем заключала местная администрация, а собственниками являются граждане.

В таких случаях договор будет признан недействительным, что повлечет для арендатора негативные последствия.

Уведомление о расторжении договора аренды нежилых помещений

Если обе стороны добровольно решили расторгнуть договор аренды, то в таком случае отдельно уведомлять об этом нет необходимости. Когда оба контрагента заинтересованы в прекращении договорных отношений, никто из них не будет уклоняться от подписания соглашения.

В этом случае уместней говорить об уведомлении о встрече для оформления документов. Стороны договариваются, где и когда пройдет встреча, кто будет представлять арендодателя, арендатора. То лицо, которое организовывает встречу, за несколько дней (срок не установлен) до ее проведения известить стороны о предстоящем мероприятии пригласит на него.

Досрочно в одностороннем порядке договор расторгается только судом. При этом установлено обязательное соблюдение претензионного порядка, то есть направление уведомления о досрочном расторжении договора.

Расторжение договора аренды недвижимого имущества

Когда и кому передать письмо?

 Направить письмо лучше незамедлительно после того, как сторона договора узнала о нарушении его условий.

Документ можно направить:

  • почтой,
  • через курьера,
  • принести лично,
  • через представителя.

Письмо можно вручить:

  • директору,
  • заместителю директора,
  • исполняющему обязанности директора,
  • любому лицу, уполномоченному принимать корреспонденцию.

Основные принципы уведомления

  1. Если письмо направлено по юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считается, что письмо направлено по надлежащему адресу.
  2. В договоре обычно указывается в том числе фактически адрес, поэтому лучше направить письмо на все известные адреса.
  3. Если документ направляется почтой, необходимо заполнить также уведомление о вручении и сделать опись вложения в ценное письмо (все сотрудники почты знают, как заполнять такие формы).
  4. Если документ доставляется лично (или через курьера или представителя) стоит потребовать на втором экземпляре документа проставить отметку о его получении, номер входящего и дату.

Соглашение о расторжении договора аренды

Арендодатель и арендатор расторгают договор:

  • по совместному согласию,
  • через суд.

Соглашение о расторжении может быть составлено в обоих случаях. В первом случае оно будет подписано в кратчайшие сроки, так как партнеры заинтересованы в прекращении договорных отношений. Во втором случае соглашение – это необходимый документ для урегулирования отношений в претензионном порядке.

Законом предусмотрены основания, по которым договор расторгается судом по требованию одной из сторон.

Основания для требований со стороны собственника имущества возникают тогда, когда арендатор:

  1. Портит имущество, использует его не по назначению.
  2. Не платит арендную плату более двух раз подряд.
  3. Не ремонтирует помещение, если это входит в обязанность по договору.

Пользователь требует досрочного расторжения, если:

  1. Помещение не передано или по иной причине нет объективной возможности им воспользоваться.
  2. Арендодатель не производит капитальный ремонт, предусмотренный договором.
Арендодатель обязан уведомить арендатора о нарушениях со стороны последнего и потребовать устранить эти нарушения. В этом случае к предупредительному письму допустимо приложить проект соглашения о расторжении договора.

Расторжение договора аренды недвижимого имуществаПроект не имеет юридической силы, однако может простимулировать контрагента исправить нарушение условий договора либо выступить с каким-либо встречным предложением. Только после направления предупреждения (соблюдения претензионного порядка) собственник обращается в суд.

Арендатор также может направить предупреждение в адрес контрагента, но для него это право, а не обязанность. Тем не менее, корректнее будет и пользователю направить подобное письмо. Возможно, нарушение условий договора случайно, и разногласие будет улажено в претензионном порядке.

 Жилого помещения

Жилое помещение особый вид недвижимого имущества, так как предназначено для постоянного проживания граждан. Ни один другой объект гражданского оборота не может удовлетворить потребность граждан в жилье.

В связи с этим жилищные правоотношения регулируются отдельным нормативным актом: Жилищным кодексом, правила, регулирующие отношения по передаче жилого помещения в пользование более жесткие.

Юридические лица могут иметь жилые помещения:

  • в собственности;
  • на праве арендатора.

И никогда на правах нанимателя. Нанимателем может быть только человек.

Организовывать мини-гостиницы, проводить корпоративные мероприятия и т.п. в жилье нельзя. Для использования в подобных целях жилое помещение должно быть переведено в нежилое в установленном порядке.

Организация вправе арендовать жилое помещение только для постоянного или временного проживания (на период командировок) своих сотрудников, иных физических лиц.

Расторжение договора аренды недвижимого имущества

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения составляется в общем порядке.

Add Comment

Required fields are marked *. Your email address will not be published.